COMUNICAV 13 Por el lado de la demanda, el incremento es evi‑ dente como consecuencia directa de las dificul‑ tades de acceso a la propiedad. Por el lado de la oferta, sin embargo, se observa una creciente cautela de parte de los propietarios a la hora de incorporar viviendas al mercado residencial. Entre los factores que influyen en esta situa‑ ción destacan: § las sucesivas prórrogas extraordinarias de‑ rivadas de la normativa COVID y posteriores moratorias, § la ampliación de supuestos de vulnerabilidad, § la duración de los procedimientos judiciales, § y la percepción de inseguridad jurídica en determinados escenarios de impago. Según datos del CGPJ, en 2024 se practicaron 27.564 lanzamientos en España, de los cuales el 74,6 % derivaban de procedimientos de al‑ quiler, lo que evidencia la centralidad del arren‑ damiento en la litigiosidad actual. Todo ello contribuye a que parte del parque potencial permanezca fuera del mercado, reduciendo la oferta efectiva de vivienda habitual. LA PARADOJA DEL ACCESO A LA VIVIENDA En este contexto, se produce una paradoja espe‑ cialmente significativa: hoy por hoy, para muchas personas honradas y en situación de vulnerabi‑ lidad económica, el acceso a una vivienda digna resulta extraordinariamente complejo. La ofer‑ ta disponible es insuficiente, el parque público no alcanza a cubrir la demanda real y, al mismo tiempo, parte de la propiedad privada muestra re‑ ticencias a sacar vivienda al mercado residencial ante la percepción de riesgo y la lentitud de los procedimientos en caso de conflicto. Como consecuencia, se observa una creciente derivación hacia fórmulas alternativas —como el alquiler temporal o turístico— que, aun sien‑ do plenamente legales, reducen la disponibi‑ lidad de vivienda habitual. Datos de mercado apuntan a que en Valencia más del 30 % de la oferta de alquiler corresponde ya a arren‑ damientos de temporada, lo que evidencia un cambio relevante en la estructura del mercado. Paralelamente, muchos demandantes se ven obligados a desplazarse hacia áreas cada vez más alejadas del núcleo urbano consolidado. Este fenómeno de periferización residencial plantea nuevos retos, especialmente cuando la red de transporte público no evoluciona con la misma rapidez que el crecimiento urbano, di‑ ficultando un desarrollo territorial equilibrado. VIVIENDA TURÍSTICA Y PRESIÓN ADICIONAL Otro elemento que incide en la reducción de la oferta residencial es la transformación de parte del parque hacia usos turísticos. En Valencia, la JUSTO A. PASCUAL MONAR ABOGADO PRESIDENTE DE LA SECCIÓN DE DERECHO INMOBILIARIO DEL ICAV moratoria municipal aprobada en 2024 ha su‑ puesto la reducción de 1.459 viviendas de uso turístico, aproximadamente un 14 % del total registrado, con especial incidencia en Ciutat Vella y Poblats Marítims. A nivel nacional, el INE estimaba en noviem‑ bre de 2025 unas 330.000 viviendas turísticas ofertadas en internet. Aunque las medidas de control han tenido cierto impacto, la presión turística continúa siendo un factor relevante en determinadas zonas urbanas. EL PAPEL DE LA ABOGACÍA ESPECIALIZADA Desde la Sección de Derecho Inmobiliario del ICAV se viene trabajando activamente, junto con otras secciones —penal, urbanismo y me‑ diación, entre otras—, en la organización de jor‑ nadas técnicas y foros de análisis que permitan abordar con rigor la evolución del mercado y sus implicaciones jurídicas. La experiencia práctica demuestra que la com‑ plejidad del problema exige un enfoque nor‑ mativo equilibrado y técnicamente solvente. En este sentido, resulta conveniente que las distintas administraciones públicas cuenten de forma más intensa con la participación de la abogacía especializada para diseñar soluciones ajustadas a la realidad del mercado y ejecuta‑ bles en plazos razonables. CONCLUSIÓN Valencia afronta un mercado inmobiliario ten‑ sionado por un déficit estructural de oferta, una demanda creciente y un marco regulatorio en continua evolución. Corregir este desequili‑ brio exigirá tiempo, coordinación institucional y medidas que actúen simultáneamente sobre la generación de oferta, la seguridad jurídica y el desarrollo efectivo de vivienda asequible. Solo desde una visión integral, realista y técni‑ camente fundada será posible avanzar hacia un modelo residencial que permita hacer efectivo, en términos prácticos, el derecho constitucional a una vivienda digna.
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